リフォームに対応

基本的には、リフォームにまったく対応できないプランというものはないはずです
が、ここではリフォームしやすいようにできているプランの特徴をあげてみましょう。
まず、間取りの特徴です。

⑪コンクリートの界壁(隣の住戸との間の壁)や外壁に囲まれている専有部分の平
面の形が、できるだけ凸凹のない間取りのほうがリフォームしやすいといえます。
②水まわり(浴室・洗面所・厨房・便所)がひとまとまりのほうが、残りのスペー
スを自由に計画しやすいです。水まわりは移動するのが難しい場合もあり、移動
ができても移動距離に制限が生じる場合が多いからです。
③「PS」と一般的に表示されている、パイプシャフトの位置に注目してみましょ
う。これはコンクリートの壁で囲まれていない場合もあり、壁を壊すことは物理
的には無理ではありませんが(そのマンションの規約によります)、この中に縦
に上階から下階へ通っている配管類は共用部分ですので、配管の位置を動かすこ
とはできません。ですから、このPSがひとまとまりになっていないと、リフォ
ームの計画はかなり拘束されます。少し前のマンションの多くは、建設効率のよ
さから水まわりもPSもひとまとまりでしたが、このごろの個性的なプランのマ
ンションのなかには、住戸内にPSがあちこちに点在しているものもあります。

共用部分となる棡造体と、内装や設備などの専有部分を明確に分離したSI住宅。リフォームの自由度は高くなる

③住戸の一方向だけが外部に面しているのではなく、角部屋など、2方向が外部に面しているほうが、部屋の配置に自由度があります。
私は→で情報収集しました。

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マンションの廊下

音があまりしないソフトな床材を使うと、タバコのボィ捨てでこげて汚くなる。水
勾配を設けるため、先端に向かってわずかに下げてありますが、こうすると滑って怪
我をする。高級感をかもし出すために石やタイルを用いると歩行音が高くなる。でも
共同生活には欠かせない部位ですから、辛抱をする以外にありません。避難階段が鉄
骨造で、自宅の前にある場合はさらに歩行音が気になるほか、別の問題も出てきます。
片廊下式のマンションのパンフレットをお持ちでしたら、階段前の部屋の詳細を見
てみて下さい。廊下側洋室はカッコ書き付きで「納戸」や「サービスルーム」となっ
ていませんか?法的な採光を階段を通して取ることができないため、採光の不要な
「納戸」となっている可能性があります。当然販売価格は低いはずです。
私はこちら→で詳しい事を調べました。

音以外の問題もある

超高層のチューブ型廊下では、建物上空を吹き抜ける風のために、チューブ(吹き
抜け)内の気圧がバルコニー側に比べて低くなるという現象が起こります。この圧力
差が玄関ドアを大きな力で引っ張って、すごい勢いで閉まることがあります。子ども
がこの勢いに耐え切れず、ドアと枠に手を挟まれ、指を切断するという痛ましい事故
も現実に起こっているのです。廊下位置は、音の問題だけではないことを認識してお
きたいものです。

実際には低密度開発から集合住宅の開発を中心とした高密度
開発へ計画変更した結果(住民や自治体からのチェックが困難で,開発主体の
一存で決められてしまうため),学校不足の深刻化(横浜市は学童収容不可能
学区域に指定して集合住宅の建設を小規模に制限)や日照権の問題,より多く
の利潤が得られる遠隔地からの住宅地形成などが問題点として出てきた。

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廊下のタイプで住み心地は変わる?

廊下は道路と同じ天下の公道と言えます。
音や振動、プライバシーは戸建住宅同様行動との関係で差が出ます。

廊下形式には、⑪片廊下式(北面に廊下があり、階段やエレベータが設けられてい
る)と、②中廊下式(廊下の両側に住戸がある)、超高層で用いられる③チューブ型
(吹き抜けを取り囲むように廊下があり、周囲に住戸が設けられる)などがあります。

中廊下式は、避難や防火などの観点から最近ではあまり用いられなくなりました。そ
れぞれに設計上の利点や効率的な床確保などが盛り込まれているのですが、住み心地
には差が生じるのは止むを得ないことです。

廊下形式がどのようなものであっても、廊下は道路と同じ共用部だということには
変わりありません。つまり、誰が通行しようと文句をいえる場所ではないということです。
私はここ→を見て歩くときに気を付けるようになりました。

廊下側居室の利用方法に気を配る
マンションでは、戸建てとは異なり、床面積を有効利用するため廊下に面して居室
が配置されることがほとんどです。廊下といえども、外部空間に接する貴重な採光確
保の主要な部分だからです。当然廊下に近接し、窓も設置されます(格子などが併設されますが。)
マンションの居室で廊下側に配置される部屋は、寝室や子供部屋として利用されるケースがほとんどだろうと思いますが、
わずか数十mのところを第三者がおおっぴらに通行しているわけですから、
プライバシーや深夜の走行音が住み心地に影響を与えないはずはありません。
コンクリート製の床を革靴やハイヒールで歩いた場合に発する歩行音は思いのほか大きいのです。

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住戸のレイアウト

L型レイアウトの建物であれば南4束4西と住環境が悪化していきます。
1階に住戸がある場合は、覗き込みや防犯上の配慮がなされない限り、あまり住み心地がよいとはいえません。

構造でいうと、鉄筋コンクリート建物と鉄骨造の建物では、
後者は前者の皿倍は揺れが大きくなります(絶対揺れるということではなく構造上の設定です)。
下階より上階の揺れが大きいのは当然なことです。
池袋サンシャインシティの横に建つワールドインポートマート(10階建て)は、
風のために最上階にある水族館が平均釦叩も東西南北に揺れているとのこと。魚クンたちも大変だなと思ってしまいます。

角住戸にもデメリットがある

人気の高い角住戸も、よいことずくめではありません。建築計画上、共同住宅で重要な要素となるのが避難計画です。
バルコニーに避難器具があるところも多いのですが、やはり階段が一番安全です。
避難方向はふたつ以上の階段と避難ルートが重複しないように設けます。
そうするとどうしても2番目の階段は建物の端部につくることになります。
そう、角住戸の直近ということです。
詳しいことが載っていたので→勉強になりました。

階段は構造にもよりますが、歩行音が大きく、プライバシーの面でも近くにあるのはありがたくありません。
知人のマンションではチェーンを張って普段の通行を禁止していました。本末顛倒ですね。

また、前述のように東西面(一般的には角住戸が多い)の日射による温度上昇は相当なものです。
キッチンの食材が傷むスピードは速い、ということもあり得ます。

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音の問題

住戸の位置で住み心地は変わるの?
上階と下階、角部屋と中央、住戸の位置によって音や日照の条件は変わります。
また、プライバシーの問題も、住戸の位置と密接な関係にあります。

まず、音の問題から考えてみましょう。

マンションでは、いかに遮音や防音に配慮しても漏音を止めることはできません。
バルコニーにある隔て板を回りこみ、サッシから入ってくる子供の声。
建築基準法をクリアしたといっても、乾式耐火間仕切りでは掃除機のヘッドが壁に当たる音が隣戸に伝わるものです。
L50とかLL45という単位で示される上下階の遮音基準にしても、聞こえないのではなく「気にならない」程度の単位や基準を示します。
そうすると、音に関しては上階に住戸のない、最上階がよいということになります。
さらに両側に隣戸があるよりも、片側にしかない角住戸ではさらに有利になります。
←に詳しい事がのっていました。

日照は明るさと熱に影響する
近隣の様子や立地環境を別としても、上階にいくほど近隣の建物の影響は受けにくくなります。
ただし最上階や角住戸の室内温度は、断熱施工がなされていても下階中央の住戸より高くなる傾向にあります。
南壁面が受ける日射熱歴による温度は、東西壁面のそれよりはるかに低いのです。
東西壁面はコンクリート面で場合によれば50度を超える場合もあります。そうすると、音では優位であった位置も環境温度でいうと お勧めではないことになります。

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コーポラティブの成り立ち

しかし、素人が集まって、土地の勝入から資金計画、設計者の選択、意見の調整、建設工事の発注、入居、
管理組合の設立まですべて自分たちで取り仕切ることは非常に難しく、時間も労力も並大抵のものではありません。

それ相当の覚悟と意気込みが必要になりますし、長いプロジェクトのなかで思わぬ障害にぶつかり難航するというリスクもあります。

そこで、プロジェクトのすべての場面で建設組合をサポートしてくれるコーディネート機関とコーディネート契約をするのが一般的になっています。
最近では、コーポラティブハウスの需要の広がりから、従来の「入居者主導型」に変って「コーディネーター主導型」のものが多くなり、
コーポラティブの利点を享受しつつも、もう少し気軽に参加できる状況になってきています。

いずれにしても、一般分譲マンションにくらべると、まだ圧倒的に物件は少なく、
しかも東京・大阪といった都市圏に集中しており、地方ではなかなか募集物件がないのが現実です。
また募集数に限りがあり、口コミやコーディネート機関のHPが主な情報源になっているので、積極的に情報を集める必要があります。

+売り立て化するコーボラティブマンション+
「コーディネーター主導型」とは、コーディネート機関があらかじめ土地を用意し、
そこにどの程度のものが建てられるか試算して、各住戸の取得見込価格を目安として設定したうえで参加者を募集するというものです。
決められた枠の範囲ではありますが、まったくのゼロからつくりあげる苦労を省きつつ、自由にできるという手軽さから、物件数は増えています。
最近ではコーディネート業務に参入する企業や設計事務所も増えており、分譲マンションを手がけるデベロッパーや建設会社、
ハウスメーカーなどの新規参入も見られるようになってきました。

そんななか、本来のコーボラティブの定義が薄れ、単なる「売り建てマンション」になっていく傾向もあるので、慎重な見極めが必要です。
また、数は少ないですが、自治体や都市基織整備公団などが供給主体となった例もあります。
で詳しい事を調べました。

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コーポラティブ

コーポラティブは、いわばオーダーメイドマンションです。
マンションの経済的メリットと戸建ての自由度を兼ね備えていることが魅力です。

コーポラティブとは、共同組合方式によって住宅を建築することです。

志向を同じくする複数の人が建設組合を設立し、協同して事業計画を進め、敷地の取得や建物の
企画・設計、建築工事の発注などを自力で行ない、住宅を取得し、管理していく方式を指します。

そのようにして建てられた共同住宅をコーポラティブハウスといいます。簡単にいうと、
気の知れた仲間と一緒に、自分たちの共同住宅をオーダーメイドで建てるというイメージです。
実現させるには手間と時間がかかりますが、自分の暮らしに合った住宅を注文住宅感覚で実現できます。

お隣や上下にどんな人が住むことになるかわからない分譲マンションと違い、そもそも志向を同じくする人が集まって建てるのですから、
初めから連帯感が強く、良好なコミュニティーを形成していくケースが多いのが特徴です。モデルルームや広告宣伝、
販売会社などの経費が必要ないので、純粋に建設コストがそのマンションの価格であるという分かりやすさもあります。
私はこちら→で詳しい事を調べました。

自由度が一番のメリット
なんといっても、コーポラティブの一番のメリットは自由度にあるといえます。
土地の購入段階から自分たちで事業を進めるのですから、住いに対するこだわりやわがままを実現することも可能になります。

例えば、「バルコニーに露天風呂が欲しい」「内装仕上はすべて珪藻土で」なんていう希望はもちろん、
「時間を気にせず、思いっきりピアノの練習がしたい」なんていうことも、あらかじめ周りに住むことになる人々と話し合い、
さらに遮音・防音工事を行なうことで可能になるかもしれません。ペット好きの人たちが集まれば、共用部分にドッグランをつくるようなことも可能です。

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一般的なマンションとの違い

デザイナーズマンションの特徴を一般のマンションとくらべてみます。まずはター
ゲットとなる購入者層ですが、一般のマンションが不特定多数をターゲットとしてい
るのに対し、デザイナーズマンションではデザインにこだわりのある購入者層に絞り
込んでいます。一般的なマンションのプランは効率優先となっていますが、デザイナーズマンションでは建築家、
デザイナーの考えるコンセプトを重視したプランになっています。
機能性も、使い勝手を重視した一般のマンションに対して、デザイナーズマンションではデザインを優先させたつくりになっています。
販売価格は一般のマンションでは建材などを大量発注することで価格を抑えることが可能ですが、
デザイナーズマンションでは素材にもこだわり、厳選されたものを用いるので価格は高くなる傾向があります。

供給数は、一般のマンションにくらべてまだまだ少ないというのが実情です。
また、入居者が何らかの理由で売りに出さなければならなくなったとき、一般のマンションは万人向けにつくられているために売り出すのが容易ですが、
デザイナーズマンションは個性的なデザインである分だけ苦戦する可能性はありそうです。
一戸建て 売れない で詳しく見る事が出来ます。

ただしなかには、デザインが「マンション販売推進上の表現」としか思えない物件もあります。
ひどい話、コンクリート打ちっ放しというだけでデザイナーズマンションと表現されている場合もあるのです。
単に「デザイナーズマンション」という言葉だけにとらわれないようにしたいものです。

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デザイナーズマンション

デザィナーズマンションとは、建築家、デザイナーのアイデアやデザインコンセプ
トを生かした、個性的で斬新な間取りや空間のデザインを売り物としているマンショ
ンをいいます。

従来の集合住宅はデベロッパー(開発者・販売会社)側の効率や経済性が優先され
ていることが多かったのですが、デザイナーズマンションでは建築家、デザイナーの
コンセプトが表面にはっきりと出ているのが特徴です。ターゲットになる住み手のこ
とを考えてきめ細かい建築提案やデザイン提案がなされており、単に間取りではなく
上質な空間がデザインされています。照明器具や衛生器具にしても、服飾系でいうフ
ァッションデザイナーのようなデザイナー(プロダクトデザイナーといいます)がい
て、機能性はもちろんのこと、デザイン性にこだわった商品があり、個性をはなって
いるものが存在しています。デザイナーズマンションは、建築家、デザイナーが、今
まで「低予算」という障害で提案できなかった斬新なプランを思う存分取り入れるこ
とによってできているものです。
私はこちら→家 高く売る で調べました。

デザイナーズマンションが登場してきた時代背景には、晩婚化、少子化、DINKSのような家族構成の種類の増加といった、
ライフスタイルや価値観の多様化があります。購入者がモノの豊かさより精神的な豊かさを求めるようになってきて、
多種多様なニーズが発生し、それに応えるべく増加しているのです。

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震災時の危険性を熟知しておく

高層建築物について考えておかなければならないリスクは災害です。アメリカのセ
ンタービル倒壊の映像は、みなさんの記憶に残っていると思いますが、倒壊すること
自体、テロだったから起こったというわけではありません。テロに限らず、何らかの
理由で大きな火災など生じた場合、局所の強度を失うことで、超高層は自重で倒壊する危険性が比較的高いのです。

超高層は高速エレベーターで移動するかぎり、その高さを感じませんが、災害時に
エレベーターは使えません。階段での移動は想像以上に大変です。阪神淡路大震災の
ときも、倒壊こそまぬがれてもエレベータの使用ができず、水を運ぶのもままならず、
そこに暮らせなくなってしまった人たちがいました。梯子車は加階までしか届きませ
ん。超高層ならずとも加階以上で起きた災害の救助は、梯子車ではできないのです。
また、超高層の多くで免震構造が誼われていますが、それがどのような効果をもた
らすかは大震災がきてみないことにはわかりません。阪神淡路大震災では、その一定
の効果が現われたと言われていますが、ほかの地域で、ほかの建物で同様の結果にな
るかは分かりません。ましてや、さらに大きな震災は誰も経験がないのです。超高層
マンションは、こうした災害時のリスクを充分に理解したうえで選んでいただきたいと思います。
私はここ→マンション 売る 貸す で詳しい事を調べました。

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